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探寻恒大“75折”卖房的背后,以及仅存1天的衡阳救市新政

2020-05-20

恒大“75折卖房”全民营销的背面是全民集资

最近关于恒大“75折卖房”的新闻在网上炒得极度火爆,恒大在各个互联网媒体渠道上估量现已砸下了“千万级”的广告费。

可是假如你细心研讨本次恒大的“75扣头特大优惠”活动,就会发现这个游戏的背面其实并不简略。

那么咱们先了解一下本次恒大优惠活动的详细游戏规则:

首要咱们以为所谓的“75扣头”的价格优惠其实是一个噱头,优惠价格这个东西在开发商营销系统中是最简单“假造”的一个名头。

榜首,在恒大发的《有关全国楼盘出售特大优惠的告诉》中,关于价格部分的描绘是“可享用75折”,而不是“都享用75折”,也便是说不是一切楼盘,一切的户型都能够有75折,详细扣头或许在各个项目体的手中。

第二,并非恒大一切的项目都有价格优惠,比方恒大北京的项目根本就没有扣头,乃至是没有参与本次活动。

第三,优惠价格有时分是经过“先涨价,后打折”得出来的,客户买到的未必是真实的优惠价格。

所以在本次恒大的促销活动中,价格其实仅仅一个噱头,它的真实实质是背面相对杂乱的“全民营销”游戏规则,在咱们看来,其实便是一次“全民集资”。

首要,购房者只要在恒房通渠道交纳5000元定金,签定商品房网上认购书,就能够认购意向楼盘和详细房号。

可是这套房子真的归于你吗?答案是不归于你。

恒大设置了一个条款:假如在5月10日之前,恒大把你预订的房源卖了,那么恒大将交还你的5000元,并再给5000元补偿。

那么未来就存在两种状况:

榜首种状况是,假如未来楼市火了,恒大高价卖掉了你预订的房源,然后给你5000元补偿费,让你走人。

要害的问题就在于,楼市假如真的火了,凭啥你恒大就要卖掉我预订的房子呢?并且依照违约预算,5000元的补偿是否合理呢?

第二种状况是,楼市继续低迷,乃至更低迷,房价比现在更低,恒大卖不掉房子,怎样办?

这个时分,你作为购房客户,会面对三种挑选:

榜首种挑选,你挑选坚持买下房子,恒大许诺给你补差价,你作为恒大的“接盘侠”闪亮上台,为恒大放哨。

一起恒大还给你一个额定的优惠:本来的5000元能够抵消2万元房价,适当于你白赚15000元。

可是你需求支付的价值是为恒大放哨,是一套房子总价的利息收入,是房价低迷的心思摧残,是要归还高额房贷。

第二种挑选,你自己不买,推荐给他人买,你将得到1%的佣钱+1万元现金奖赏,一起5000元定金交还。

当房价低迷的时分,资源强壮的恒大都卖不出去,你怎样必定你自己能够卖出去?所以第二种挑选根本不存在,这个佣钱收入仅仅“海市蜃楼”。

第三种挑选,你挑选退款,恒大许诺5000元定金全额交还,乃至还许诺假如你买了房,在入住之前都能够“无理由退房”。

因而关于恒大来说,适当于雇佣了一个不必花费一分钱,乃至不必给根本工资和社保的出售,还从这个出售手上借走了5000元,一分利息都不必给。

那么本次“全民集资”,恒大估量会借到多少钱?

2月16日,恒大集团经过网络视频,举行了一次全面实施网络出售的新闻发布会,并初次发表了网上出售的成绩状况:三天认购房子47540套,认购金额580亿,其间最多的楼盘认购套数达到了870套。

假如一套房子认购金额是5000元,那么47540套,认购金额就达到了2.4个亿,这还仅仅仅仅三天的时刻。依照这种张狂程度,恒大本次活动至少能够拿到几十亿的无息借款,并且能够免费运用至少3个月。

在当下的疫情下,地产职业被逼进入冰封期,全面复工解封的时刻还遥遥无期,这样下去资金压力巨大。

为了现金流,不少房企敞开了线上卖房形式,搞出了无理由退房,尽管眼下的成交不太好,但好歹能够蓄客,也能为疫情完毕后冲量做预备。

而其实所谓的“无理由退房”,实质便是免费集资,用房子作为抵押物免息向购房客户借钱,防止现金流危机。

其实恒大这一招的确也是被逼无法,恒大的资金有多严重呢?

业界专业媒体观念“地产网”从前有过一篇深度报导是这样说的:

恒大多年前就开端向顾客推出2-3年的免息首付分期方针,和全款分期方针,一起从2015年开端推出无理由退房服务。

这些办法促进了出售,但对回款会有影响。

恒大管理层发表恒大2018年全年出售回款率为80%。商场人士剖析,恒大2019年上半年回款率或许现已低于80%。

阅历了几年爆发式添加的房地产商场,2017年开端进入下行周期,趋严的融资环境,逐步加大的融资本钱,腐蚀了每家房企的赢利。

恒大也不能破例,并且除了添加购买土地的开销,恒大2019年对新能源轿车的投入相同巨大。依照方案,恒大2019年将投入200亿元人民币在新能源轿车事务的并购上。

真实状况是,恒大在上半年已投入了140.7亿元,尽管提出了三到五年内成为国际规划最大,实力最大的新能源轿车集团的方针,但现在依然处于投入阶段,不可防止堕入亏本。

一起截止至2019年6月底,恒大债款规划高达1160亿美元,大约7500亿人民币,依据彭博的数据显现,恒大在2020年年中大概有46%的债款到期。

依据最新的海外债券发行能够看到,恒大融资20亿美元,利息高达12%,融资高利息现已成为恒大的“心病”。

因而,假如能够凭借本次优惠噱头,榜首至少进行免息融资,缓解融资本钱的压力,第二或许还能进行部分消化,加速回款,缓解现金流压力。

这便是恒大“75扣头”大优惠的一切“本相”。

衡阳救市方针“出界”一日游现象再呈现

2月15日,衡阳市住宅和城乡建造局出台了“关于促进房地产商场平稳健康发展的若干方针”,被媒体称为“衡17条”。

其间最值得重视的是,其间说到了对购房者实施购房补助方针内容。

详细如下:

购买新建商品房和存量住宅,签定网签协议并交纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财务按所交契税对购房人予以全额补助。

所缴契税税率为1.5%的,由市财务按所交契税的2/3对购房人予以补助;

所缴契税税率为2%以上的,由市财务按所交契税的50%对购房人予以补助。

新建商品房项目地下车位初次出售的,由市财务按1000元/个的规范对购买人予以补助。

此外还扩展了对人才购房的补助目标规模,其间非双一流大学全日制本科生一次性购房补助5万元。

至于其他城市出台的“救开发商”方针,比方加速按揭借款发放速度,下降预售门槛,土地款分期延期等衡阳也都有触及。

能够看出本次衡阳的救市新政,首要体现在购房契税减免上,规模适当广泛。不只刚需,改进型购房根本包含,豪宅也能够享用50%的补助,所以这个方针的力度不小。

更有意思的是,衡阳还许诺:加大高品质社区配套和公共设施的建造力度,包含建造优质校园,就近处理入学等,让房子变成了学位房。

一起文件还规则,在义务教育学位有条件的当地,依据各地招生方针及学位状况,凭商品房买卖合同和不动产证可就近入学。

一起还说到:从紧操控土地供给总量,从严操控工业用地变性和渠道公司土地合作开发,这其实便是要让房子变得愈加稀缺。

然后房地产开发企业应当依据开发建造本钱、合理赢利等要素申报商品住宅出售最高价,均价和最低价,三个月内不予调整,其实便是不允许新房降价。

2018年衡阳常住人口为724万,比2014年的730万人减少了6万人,可见衡阳全体上是一个人口丢失的城市,楼市压力非常大。

衡阳救市新政一出,引起广泛重视和舆论压力,衡阳在一天之后宣告文件暂不下发,所以变成了方针一日游。

衡阳这次的救市方针,从供给端加码到了买卖端,假如舆论压力很大,后续直接撤销也有或许。

可是假如后续经济压力继续加大,楼市不稳,这个方针大概率能够执行,并一起不扫除有更多的城市跟进,并超越衡阳的力度,放松限购,撤销限售和限价,首套房贷利率利率全面下降等等,这些方针都会出台。

仅仅咱们以为,现在愈加宽松的楼市方针出台还不到机遇:

榜首,经济承压状况还不是很清楚,是否现已达到了有必要重启楼市的时分。

第二,高层关于楼市的最新辅导定见也没有出台。

一切都仅仅在预备中。


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